Карта

Опыт строительства экопоселения Ковчег Калужская область, Малоярославецкий район

Юридические вопросы оформления экопоселения Ковчег  
Сам по себе термин "экопоселение" чёткого официального определения не имеет и подразумевает, как правило, устремлённость или намерение человека или группы лиц выстроить жизнь альтернативным образом, более экономно в плане использования ресурсов и лояльно по отношению к окружающей среде.
Примерно тоже самое имели ввиду и мы в самом начале нашего пути, однако оформление документов и обустройство реальной жизни на земле потребовало выработки более конкретного и детального определения того, что же хотим в конечном итоге увидеть. И сейчас, по истечении семи лет с момента первого собрания инициативной группы (весна 2001 года) термин "экопоселение" обрёл для нас совершенно реальный смысл.
Итак, экопоселение в нашем понимании - это территория, предназначенная для постоянного круглогодичного проживания людей, в пределах которой действуют дополнительные (к тем, что определены законами той страны, где оно находится) требования к воздействию на окружающую среду, к юридическому статусу участков, в эту территорию входящих, а также социальные и морально этические нормы, обязательные к выполнению как жителями экопоселения, так и его гостями. Кроме этого, должны быть конкретные механизмы создания, изменения и поддержания данных правил и требований.
Каковы основные принципы, заложенные в основу именно нашего поселения?
- Наше поселение ориентировано на постоянное проживание, то есть мы приглашаем к себе только тех, кто уже готов к тому, чтобы изменить свой образ жизни. На подготовку к переезду отводится не более трёх лет, хотя в жизни не всегда складывается так гладко;
- Все решения, касающиеся жизни поселения, принимаются совместно на Общих собраниях, где право голоса имеет один представитель от участка. Решения принимаются тремя четвертями голосов;
- Правила, принятые на Общих собраниях, обязательны к исполнению как всеми жителями поселения, так и его гостями.
Вот основной их перечень:
 Не менее одной четверти площади каждого Поместья должно быть занято дикорастущими деревьями;
 На всей территории Поселения полностью запрещены к применению все синтетические средства защиты растений (пестициды) а также все химические регуляторы роста растений;
 На всей территории Поселения запрещено выращивание животных на мясо, а также забой животных;
 На всей территории Поселения запрещена любая деятельность, наносящая ущерб окружающей среде, а также приносящая неудобства жителям Поселения;
 В местах общего пользования запрещено курить, использовать ненормативную лексику и также появляться после принятия даже самого незначительного приёма спиртных напитков.
Но самая важная черта нашего экопоселения заключается в том, что его основу составляют Родовые поместья - участки размером в один гектар, выделяемые каждой семье (или жителю, пока не имеющему семьи) для строительства дома и создания пространства, включающего живую изгородь, сад, огород, пруд, небольшой лес - такого, которое хозяева пожелают для своей жизни. При этом мы хотим, чтобы статус Родового поместья, выделенного людям, не мог меняться во времени, по воле самих хозяев, их родственников и наследников.
Каковы основные черты Родового поместья в нашем понимании?
- Родовое поместье не может менять своего назначения, то есть превращаться, к примеру, в ферму, участок для размещения производственных или иных нежилых объектов;
- Родовое поместье не может дробиться на более мелкие участки, с предоставлением каждого из них другим пользователям или собственникам;
- Родовое поместье не может служить объектом купли-продажи;
- Родовое поместье может передаваться по наследству согласно воле его хозяев;
- Родовое поместье должно быть окружено такими же поместьями.
То есть в случае, если планы хозяев участка относительно Родового поместья и экопоселения изменились (а это иногда происходит), жители экопоселения должны быть уверены в том, что новые хозяева полностью разделяют все правила, заложенные в его основу.
Именно это создаёт стабильность экопоселения и притягивает в него тех, кто планирует всерьёз воплощать идею Родового поместья.
Каким же образом мы воплощаем на практике идеи, изложенные выше?
Посредством юридического лица - Некоммерческого Партнёрства "Ковчег". Состоит оно из хозяев поместий (по одному от поместья), действует на основании Устава, содержащего все указанные выше положения, и управляется Общим собранием.
Функции Н.П. "Ковчег":
- Определение и поддержание статуса экопоселения и Родового поместья;
- Оформление земельного участка, на котором располагается поселение (участок был выделен бесплатно администрацией Малоярославецкого района именно для этой цели - организации экопоселения);
- Перевод земель в разряд населённых пунктов. Конечная цель - сельский населённый пункт с участками под личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
- Заключение договоров на геодезические и проектно-изыскательские работы, строительство и ввод в эксплуатацию электросетей и дорог;
- Выработка и принятие правил, обязательных для всей территории поселения;
- Осуществление, в случае необходимости, передачи участков от одного хозяина к другому.
Интересно то, что первоначально, при организации Партнёрства, мы предполагали возможность передачи участков, отведённых под Родовые поместья, в собственность их хозяевам по завершении процедуры оформления населённого пункта. Однако, прожив несколько лет "на земле" и столкнувшись с реальностью, поняли, что это действие может со временем свести на нет всю идею экопоселения, на воплощение которой было потрачено так много сил и времени.
Причина очень проста: индивидуальная собственность на землю противоречит всему тому, что мы вкладываем в понятие Родового поместья и снимает с его хозяев обязанность следовать, каким бы то ни было правилам, принятым собранием жителей поселения. Родовые поместья, к которым мы относимся так ответственно, в случае индивидуальной собственности на землю, становятся хорошим способом вложения денег и объектом перепродажи с целью извлечения прибыли... Такова современная реальность.
Чтобы всего этого избежать, мы, по завершению процесса оформления населённого пункта, планируем передавать участки их хозяевам посредством договоров бессрочного пользования с правом наследования. Земля остаётся на некоммерческом партнёрстве, а его участник, являясь опосредованным хозяином своей земли, получает право строиться, регистрировать строение и прописываться в нём.
Передача участка новому хозяину (в случае необходимости) будет сопровождаться принятием его в Н.П. "Ковчег" и компенсацией стоимости недвижимости, оставшейся на участке, его старому хозяину.
Что касается наследования, то хозяин участка сможет написать завещание и передать участок именно тому, кого сам выберет, законным путём минуя сложную и очень часто несправедливую процедуру наследования.
Таким образом, грамотное оформление земли на Некоммерческое Партнёрство, состоящее из хозяев всех участков (а не нескольких учредителей!) даёт юридическую возможность воплотить идеи экопоселения, Родового поместья и древнего вечевого способа управления пространством.
Именно этот способ оформления - в пожизненное пользование с правом наследования - неоднократно определен Владимиром Николаевичем Мегре в его книгах серии "Звенящие Кедры России", которые многих людей привели к идее Родовых поместий.
Итак, что означает наш путь в оформлении земли под экопоселения и под Родовые поместья? Он означает наше желание выстроить свою жизнь так, как мы сами считаем нужным, а также готовность прилагать к этому усилия и брать на себя ответственность за свои решения и свои действия.
За шесть лет, прожитых на своей земле, все мы отчётливо осознали, что недостаточно заниматься обустройством только своего поместья, но нужно прилагать немалые усилия к тому, чтобы выстраивать жизнь поселения в целом, создавая социум, в котором будем жить мы сами, а также расти и воспитываться наши дети.
Экопоселение для нас - это Родовые поместья для каждой семьи плюс Социум, несущий ответственность за всю территорию поселения и контролирующий окружающее его пространство. Управляемый вечевым образом - сходом представителей от каждого поместья и создающий в поселении атмосферу добрососедства, взаимопомощи и совместного творчества.
Своё поселение мы считаем успешным, поскольку нам нравится в нём жить, а те трудности, которые есть всегда, вполне преодолимы, при наличии доброй воли и осознанной созидательной энергии каждого.
Лазутин Фёдор, февраль 2008 года. Калужская область, Малоярославецкий район, экопоселение Ковчег